デベロッパーとは？仕事内容や主要企業を解説！ - ビズケン

デベロッパーやゼネコン、ハウスメーカーといった言葉は耳にすることがあっても具体的な違いを知らない人が多いです。
その中でも、デベロッパーは建設に携わるのか、土地を買う企業なのか曖昧になりやすいです。
そこで今回はデベロッパーについて紹介し、デベロッパーとゼネコンの違い、どのような業務があるか、そして具体的な企業にについても触れていきます。

デベロッパーとは

建設業におけるデベロッパー（developer）とは、土地を元に街や商業施設を新しく開発する事業者を指します。
土地の取得からどのような活用をするのかを検討し、販売から管理まで行います。

一社でそのすべてを行う会社もあれば、それぞれを担うデベロッパー会社も多くあり、国内だけでなく海外にも事業を展開しています。
デベロッパーの収入は、建設したオフィスや商業施設のテナントの賃貸料、分譲マンションの販売によって得られるため、販売後の管理も大切です。

ゼネコン、ハウスメーカーとの違い

デベロッパーは土地に対していわゆる「街づくり」を担い、ゼネコンはその際に建設される建物を施工します。
一方、ハウスメーカーは住宅を一軒単位で建てる家の専門と言えます。
それぞれの違いについて具体的に見ていきましょう。

ゼネコンとの違い

デベロッパーは用地取得、企画・開発、営業、運営管理を行います。
その企画・開発と営業の間にゼネコンは建物の設計と建設をします。

例えばマンションを扱うデベロッパーとゼネコンの関係を例に挙げると、マンション建設地を確保して事業計画を建てるまでがデベロッパーの前半の役割です。

その計画を元にマンションの図面の設計や施工をして建物自体を完成させるのがゼネコンで、デベロッパーは建設の際に並行してマンションの販売に着手します。
建物が完成した後、デベロッパーは販売の窓口を担います。

ハウスメーカーとの違い

デベロッパーはオフィス、マンション、商業施設やホテルの建設を計画します。
一方でハウスメーカーは住宅の戸建ての設計から建築、販売を行うのが主な業務です。
1軒単位で対応するため、ハウスメーカーは個人を相手に収益を得ているのも違います。

デベロッパーの仕事内容

デベロッパーは土地の取得（用地取得）、その土地の活用方法の検討（開発）、建物内のテナントなどの販売（営業・販売）、販売後のマネージメント（管理）が主な仕事です。
それぞれ具体例を用いて紹介します。

用地取得
開発
営業・販売
管理

用地取得

デベロッパーは建物を建設するにあたり計画地である用地の取得から始めます。
用地に対して複数のデベロッパーが「自社に任せてくれればこうした建物を建設します」と提示し、選ばれたデベロッパーが開発に着手します。

そのため、販売や管理までを踏まえた採算の合う計画のプレゼンテーションを用意し、地権者や投資家への説明をして用地取得に努める必要があります。

開発

用地取得後、関係者と協議を重ねながらどういった建物を建設するか開発（企画・計画）を進めます。
その際、周辺住民や市・区の議会との折り合いも大切にしなければなりません。

例えば高層ビルを建てることで周辺住民の家の日照や景観の問題があったり、閑静な住宅街の近くに大型の建物が建てられれば車の交通量や騒音の問題が取り上げられます。
そうした問題を解決し、建物の開発が決まった後、ゼネコンに建設を任せます。

営業・販売

建設に進み、デベロッパーはその建物に合わせた営業と販売を行います。
分譲マンションの広告作りや商業施設ならテナント選びにもこだわりを見せます。

テナントの種類によって商業施設の利用者の増減が変化するため、建物のコンセプトやニーズを踏まえた上で営業を行う必要があります。

管理

販売が完了した後もデベロッパーの役割はあり、商業施設の運営やイベントの開催を管理するのもデベロッパーの仕事です。
イベントを開催して商業施設に誘致し、洋服店や飲食店などの各店舗（テナント）の利用者を増やすことで、テナントとデベロッパー両者への利益確保を計ります。

施設内のテナントの利益をどのように伸ばすか、運営費用の見直しも行います

デベロッパーの種類

デベロッパーは大きく分けて2種類あります。
総合的な建物を取り扱い、街づくりなどの再開発を行う「総合デベロッパー」、マンションやオフィスなどの特定の建物を扱う「専門デベロッパー」です。
それぞれの違いについて詳しく見ていきましょう。

総合デベロッパー

オフィビルや高層マンションの建設から、各種店舗やアミューズメント施設が入った商業施設を扱うのが総合デベロッパーです。
商業施設単体だけでなく、下層階を商業施設、上層階をホテルやマンションにするといった複合施設も扱い、海外事業も手を広げているのが特徴です。

専門デベロッパー

デベロッパーにはマンションなどに特化した企業もあります。
例えばマンションなら新築マンションの建設において、高層マンションにするか、団地のような多くのマンションが連立する地域にするかなども考えたりします。

地域に合わせたマンション作りをするため専門性が高くなっています。
主なマンションデベロッパーは以下の通りで、主に旧財閥系や鉄道に分かれています。
それぞれマンションの名前にブランド名を付けているのが特徴です。

（企業名／ブランド名）
三菱地所レジデンス／ザ・パークハウス
住友不動産／シティタワー
大京／ライオンズマンション
東急不動産／ブランズ
東京建物／ブリリア
野村不動産／プラウド

その他、中小のマンションデベロッパーはタカラレーベンやコスモイニシア、ゼネコンも兼ねる長谷工コーポレーションといった企業が挙げられます。

デベロッパーの企業紹介

デベロッパーを担う大手企業のうち、売上高が多い総合デベロッパーの上位5つの企業を紹介します。
各企業が扱う物件についてや再開発の状況にも触れていきます。※1

三井不動産

売上高は1.9兆円で、主に高層ビルやショッピングモール、公園やホテルの建設を展開する総合デベロッパーです。
「ららぽーと」系列の大型商業施設や渋谷に公園をコンセプトにした新しいタイプの商業施設「ミヤシタパーク」などの建設実績があります。
また、東京の日本橋周辺の再開発を進めており、オフィスビル・ホテル・賃貸住宅といった多様な建設を進め、国際イベントの開催にも力を入れています。

飯田グループホールディングス

売上高は1.4兆円で、分譲戸建、マンション、注文住宅を扱う不動産総合デベロッパーです。
特に分譲戸建住宅において国内販売シェアの約3割を占めており、自社工場を持っているのが特徴です。
工場による大量かつ一括の加工ができるため、幅広いお客に届きやすい価格の分譲住宅を販売しています。

注文住宅の種類には規格型住宅は賃貸併用住宅、賃貸住宅などが挙げられ、バリアフリーにこだわったフラットな住宅も扱います。

三菱地所グループ

売上高は1.3兆円で、神奈川県の横浜の「ランドマークプラザ」、大阪の「OAPプラザ」などの大型商業施設やホテル、オフィスビルを展開しています。
東京の丸の内周辺の再開発を進めた際には、歩きやすさと素材にこだわった舗装を施した歩道や木々の選別にもこだわっています。

また、米国や欧州でもオフィスビルなどの建設に力を入れているデベロッパーであり、グループ会社である三菱地所レジデンスはマンションの扱いに特化しています。

住友不動産

売上高は1兆円で、東京の有明や羽田空港周辺などの大規模な再開発を行い、建設した商業施設には約2000平米の天然温泉を付属させるというプロジェクトも進めました。

また、戸建てやマンションの事業も展開しており、戸建ての再生である「新築そっくりさん」やハイクオリティな都市型集合住宅「シティハウス」などを開発しています。
分譲マンションの建設においてはコンセプトとテーマにこだわって、どういった人に提供をしたいか構想を重ねています。

東急不動産

売上高は0.96兆円で、東急不動産は電鉄である東急グループの一つです。
100年に一度といわれる渋谷駅周辺の大規模な再開発では「Greater SHIBUYA（広域渋谷圏）」を掲げて高層のオフィスや景観を重視した商業施設の建設を進めています。

渋谷の街全体の魅力を高め、娯楽のためのイベントや清掃ボランティアの企画も発案しています。
また、神奈川県の大船や十日市場周辺の再開発では商業施設・マンションの建設を進め、人々の交流を重視した住みよい街作りを展開しています。

まとめ

デベロッパーは街作りに関わる企業やマンションやオフィスといった建物を扱う企業まで幅の広さが特徴です。
各種建物を建設して終わりではなく、建設後の管理としてイベントの開催なども行っているため、人々との関わりも深いと言えます。
デベロッパーについて知ることで、商業施設などに立ち寄った際に意識したり、地域の再開発に目を向けたりできるかもしれません。
興味を持ったら調べてみるのもおすすめです。

※1　各社の売上高は2020年3月末時点の有価証券報告書、決算短信等の「連結」に基づく値を参考にしました。

以下、出典です。

有価証券報告書・内部統制報告書│IRライブラリ│株主・投資家情報│三井不動産
有価証券報告書｜飯田グループホールディングス
三菱地所｜IR情報｜IRライブラリー｜有価証券報告書・内部統制報告書・四半期報告書
住友不動産｜IR情報｜有価証券報告書
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