不動産アセットマネジメントとは？求められる資質や転職事例について解説！

投資が一般的になってきた昨今では、個人でも従来の株式や債券に加え不動産に投資を行う投資家やオーナーが増えてきています。

しかし不動産というものは一度買ってしまえば終わりというわけではなく、物理的に存在する投資対象なので維持管理や正しい運用を行っていかなければならず、個人で行うには手間と専門的知識が必要です。

そこで「不動産アセットマネジメント」の出番です。
不動産アセットマネジメントは投資家やオーナーに代わって不動産投資による資産形成についてのコンサルや代行を行なう仕事です。

今回は不動産アセットマネジメントについて解説します。
不動産アセットマネジメントの概要や仕事内容、アセットマネージャーを目指す人に向けて求められる資質、有利となる資格、転職事例などについても紹介します。

不動産アセットマネジメントとは

不動産アセットマネジメントとは投資家から不動産を預かり資産を運用することです。
不動産の取得から運用売却までの業務を一貫してマネジメントします。
どんな物件をどのように取得するか、どのタイミングで修繕やリーシングを行っていくか、売却条件は売却方法はどのようにするかなど、実に幅広く業務を行っています。

そのため、不動産アセットマネジメントは金融知識はもちろん、不動産の専門的知識も備えていなければなりません。

そのようなアセットマネジメントを行う人をAM(アセットマネージャー)と呼びます。

AM(アセットマネージャー)とは

仕事内容

AMの仕事は多岐に渡ります。
投資家やオーナーの投資顧問として資産に関するアドバイスをしたり、投資家やオーナーから委託を受けて代行で不動産の買付や、オーナーの不要となった物件の売却を行い、投資家やオーナーへの毎月のレポートも作成します。

物件の運用状況の確認と方針の決定などオーナーの投資利回りを最大限にするため、投資家から委託を受けた時点で不動産投資に関する入口から出口までを一貫して任されるということです。

賃貸物件やテナント物件などは入居率を上げたり物件のパフォーマンスをどのように上げていくかなどを、PM(プロパティマネージャー)と打ち合わせを行ったりすることも業務の1つです。

果たす役割

AMの役割は、投資家やオーナーの全体的な資産価値を最大化することです。
その役割を果たすには日々市場の分析を行い、投資家ニーズを把握、ニーズに沿った企画立案をすることでオーナーの目的に沿ったリスクとリターンをコントロールできるのです。

AMとは常に投資家やオーナーに寄り添う、投資におけるビジネスパートナーといえます。

PM(プロパティマネージャー)とは

仕事内容

PMはAMから委託され不動産管理を行う仕事です。
オーナーの利益を最大限にすると言う目的はAMと同様ですが、PMはより現場業務が多くなります。

・主に以下の業務を行います。
・入居者募集
・賃料集金
・入居者の契約締結、解約業務
・テナント契約者の顧客管理
・入居者とのトラブル対応
・修繕などの工事発注業務

従来であれば、オーナー自ら行わなければならなかった業務を代行でPMが行います。
これまでは管理会社といった賃貸物件を代行で管理する業態はありましたが、あくまで物件を管理する目的しかありませんので、オーナーの指示以上のことはできませんでした。

しかしPMはAMと連携することで意見交換を行い、その物件のパフォーマンスを上げるにはどのような施策が必要でどのように行っていくのかを自ら考え実行し、結果をレポート報告するといった、これまでよりもよりオーナーのためになる不動産管理を行います。

果たす役割

PMが最も気をつけていることは、オーナーの立場になってその物件から得られる収益を最大限にすることです。

収益を最大限にするには空室を無くし稼働率を上げることです。
そのためには通常業務はもちろん、入居者との関係を良好にし定着率を増やすなどといった高いレベルが求められます。

PMはオーナーにとっても入居者にとっても信頼される存在でなければなりません。

アセットマネージャーに求められる資質

アセットマネージャーに求められる資質はどのようなものがあるでしょうか。

向上心

アセットマネージャーは非常に専門性の高い知識が必要です。
不動産、金融に関する知識はもちろん関係する法律に関しても熟知しておかなければなりません。

市場変動への対応を行うためにも情報は常に入れておく必要もあります。

またアセットマネージャーの仕事は正解があるものではなく、常に仮説に基づいて進めていかなければなりません。

仮説の精度を高めていくためにも、日頃から業務改善を行う必要があります。
そういった常に前進を続ける向上心がある人はアセットマネージャーに向いているといえます。

責任感と使命感

アセットマネージャーの仕事はひとつのプロジェクトでも数年単位の計画がほとんどです。
かなり長期的な仕事となるので、アセットマネージャーにはひとつの仕事をやり切る責任感が求められます。

また投資家から預かる大切なお金を運用するので、絶対に損はさせないという強い使命感も必要です。

チームワーク

アセットマネージャーの仕事は一人で行うものではありません。
PMや社内関係部署や不動産ファンド、そして投資家やオーナーといったクライアントなど多くの人達との連携と信頼関係の構築が必要です。

特にクライアントとの関係はニーズ分析を行う上で重要となるので、信頼関係を築くことは必要不可欠でしょう。

アセットマネージャーに有利となる資格

アセットマネージャーを仕事とする上で必要な資格というものはありません。
なんの資格もなくともなることは可能です。
しかし、ここで紹介する4つの資格は取得しておくことでアセットマネジメントの仕事に役立つだけでなく、就職や転職でも有利に働きます。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は土地や建物に関して適正に査定する知識を有していることを証明できる国家資格です。

不動産に関する行政法規や鑑定評価に関する理論その他民法や経済学会計学についても学ばなければならないため、受験をすることでアセットマネージャーに必要な知識を多くつけることができます。

不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルティングマスターは不動産に関するプロフェッショナルであることを証明する資格です。

受験資格には先ほど紹介した不動産鑑定士もしくは宅地建物取引主任者もしくは一級建築士のいずれかの国家資格を有していなければならず、試験難易度も高いです。

クライアントはもちろん業界内での信用度も高くなるため、就職時には大変有利となる資格です。

証券アナリスト

証券アナリストは金融業界全般と投資に関する知識を有していることを証明する資格です。
取得することでクライアントからも金融、投資のプロフェッショナルであると認識されます。
資格を取得するには「日本証券アナリスト協会」が開催している講座を受講し、試験へ合格することと試験合格後に金融機関等での実務経験を3年以上経験することが必要です。